국토교통부(장관 변창흠)는 올해 새롭게 도입한 공공전세주택을 시장에 조속히 공급하기 위해 민간사업자 지원을 강화한다고 밝혔다.

‘공공전세주택’은 LH, SH가 도심에 신속히 건설 가능한 오피스텔·다세대 등 신축주택을 신축 매입약정 방식*으로 매입하여 중산층 가구에게 ‘전세’로 공급하는 새로운 주택유형(’21~’22 한시사업)이다.

* 건설 前 ‘LH·SH-민간사업자’간 매입약정계약을 체결, 준공 後 LH·SH 매입 → 입주자 특성에 맞는 설계를 적용하고, 우수한 품질의 신축주택 확보 가능

3~4인가구가 쾌적하게 생활할 수 있도록 방 3개 이상인 주택(전용면적 50~85m2)을 매입하여 공급할 예정이며 입주자는 무주택 실수요자(소득요건 없음)를 대상으로 추첨을 통해 선정하고, 최대 6년(4+2)간 시세 90%이하 전세금으로 안심하고 거주할 수 있다.

올해는 서울 3천호, 경기·인천 3.5천호 등 총 9천호를 매입하고 준공되는 대로 입주자를 모집할 계획이다.

국토부는 민간사업자가 도심 내 양질의 부지를 확보하여 신축주택 공급을 확대할 수 있도록 ^❶대출보증 특약상품, ^❷공공택지 분양 우대, ^❸세제혜택 등 다양한 혜택을 제공한다.

1) 우선, 사업자의 자기부담을 덜어주기 위해 사업비의 최대 90%까지 저리 대출받을 수 있는 “도심주택 특약보증”을 마련(HUG)했다.

지금까지 민간사업자는 토지매입비의 일부만을 5%대 이상의 높은 금리로 대출받아 사업비를 조달하여, 자기부담이 사업비의 60~70%를 상회하는 실정이었다.

이에 따라, 자기자본이 부족한 사업자는 사업에 참여하기 어려웠고, 참여하더라도 이자비용이 높아 수익성이 낮은 것이 현실이었다.

그러나, “도심주택 특약보증”이 시행됨에 따라 앞으로 매입약정을 체결하여 공공전세주택을 건설하는 민간사업자는 사업비의 10%만 있으면 사업부지를 구하여 사업에 착수할 수 있고, 나머지 사업비는 3%대의 낮은 금리로 조달할 수 있는 길이 열렸다.

보증한도는 지역별, 평형별로 상이하며, 사업비의 최소 70%에서 최대 90%까지 가능하다.

LH, SH와 공공전세 매입약정을 맺은 사업자는 보증 신청이 가능하고, 실제 대출은 이르면 4월 말부터 1금융권 은행에서 이루어질 예정이다.

2) 수도권에 매입약정을 통해 많은 주택을 공급한 민간사업자에게 공공택지 분양시 우선공급, 가점 등 혜택을 부여한다.

’21~’22년 수도권에 매입약정 주택 300세대 이상 건설한 사업자에 한하여 제한추첨(추첨 공급 용지 중 연 10% 내외)에 응찰할 수 있는 기회를 부여한다.

설계공모*에 참여하는 경우에는 사회적 기여 항목(300점)에서 60점을 획득할 수 있다.

* 1,000점 만점 중 ‘사회적 기여 계획 평가(300점)’ 항목에 ‘매입약정 건설실적’ 신설

또한, 필지를 추첨으로 공급하는 경우, 1순위 청약자격*을 갖추고, 매입약정 주택을 수도권에 40세대 이상 공급하면 최대 4점(14점 만점, 5점 이상 득점 시 청약 가능)을 인정받을 수 있다.

* 3년간 300세대 건설실적(인허가 기준) + 시공능력·주택건설사업자 + 제재처분 無

수도권에 매입약정 주택을 건설하는 경우, 지역·전용면적에 따른 난이도를 감안하여 실적기준을 차등화하여 적용한다.

경기·인천의 50m2 이상 60m2 미만 1세대를 기준으로 60m2 이상 주택은 2배, 서울에 건설하는 주택은 2배 실적을 인정한다.

* 예) 서울시 송파구에서 70m2 주택 20세대 공급 → 80세대 인정
경기도 과천시에서 59m2 주택 30세대 공급 → 30세대 인정

’21~’22년의 매입약정 실적은 ’22~’24년 전국의 택지·공공주택지구 공급 시 반영되며, 실적은 1회 당첨으로 소멸하고 제한추첨(우선공급)은 최대 2회까지 당첨기회를 부여한다.

금번 공공택지 분양 혜택의 시행으로 그동안 신축 매입약정에 참여율이 낮았던 중견 건설업체의 관심이 높아질 것으로 보이며, 주택건설 경험이 풍부한 업체의 참여로 더욱 양질의 주택이 공급될 수 있을 것으로 기대된다.

3) 도심 내 우량부지를 확보하고, 사업성을 제고하기 위해 토지 매도자에 대한 양도세를 감면하고, 매입주택 제한도 완화한다.

(세제혜택) 매입약정을 체결한 민간사업자에게 토지를 매도하는 경우 개인은 양도세의 10%를 인하*받을 수 있고, 법인은 양도소득세 추가세율(10%)을 배제**받을 수 있다.

* (旣) 토지 양도차익 x 소득세율 → (改) 토지 양도차익 x 소득세 X 0.9
** (旣) 토지 양도차익 x (법인세율 + 10%) → (改) 토지 양도차익 x (법인세율)

※ 예시) 양도차익(과세대상)이 20억원인 토지를 매도 시,

• (개인 : 세율 40%) 토지 매도 시 양도소득세 8억원 → 매입약정사업자에 매도 시 7.2억원 납부 (10%, 8천만원 절감)

• (법인 : 세율 10% + 추가세율 10%) 토지 매도 시 양도소득세 4억원 → 매입약정사업자에 매도 시 2억원 납부 (10%p, 2억원 절감)

추가로, 상반기 중 지방세특례제한법 개정을 통해 매입약정을 주택을 건설하는 민간사업자가 ①토지를 취득하고, ②신규주택을 건설·취득하는 경우 취득세를 각각 10%씩 감면할 예정이다.

(매입대상 확대) 기존에는 건물 내 모든 세대가 공공전세요건(방3개 이상, 50~85m2)에 해당하는 경우에만 LH 등이 매입해왔으나, 앞으로는 공공전세주택과 원·투룸이 혼합된 주택도 매입한다.

사선·용적률 제한 등으로 상부층에 원·투룸을 구성할 수 밖에 없는 건물도 공공전세로 공급할 수 있어 매입신청이 더욱 활발해질 전망이다.

* 상부의 원·투룸 주택은 공공전세가 아닌 일반 매입임대로 공급

국토교통부는 더 많은 민간사업자와 토지소유자가 매입약정사업에 참여할 수 있도록 4월 30일(잠정) 사업설명회를 개최한다고 밝혔다.

코로나-19 상황을 고려하여 현장참석은 최소화하고, 설명회 현장을 녹화하여 유튜브 등 온라인으로 송출할 예정이다.

< 사업설명회 계획(안) >

• (時/所) ’21.4월 30일(잠정) / LH 경기본부 대강당
• (방식) 온라인 사업설명회(30명 오프라인 참석, 설명회 영상 유투브 배포)
• (내용) ^①공공 전세주택 및 기존주택 매입, 매입약정 절차·대상 소개,
^②도심주택 특약보증, 공공택지 우선공급 등 인센티브 세부사항 설명
^③참석자 Q&A(오프라인 참석자 질의 + 온라인 사전 질의서 제출)

한편, 준공 후 입주준비가 완료된 1호 공공 전세주택(경기도 안양시, 117호)에 대해서는 4월 19일부터 입주자 모집을 시작한다.

입주를 희망하는 무주택세대는 LH 청약센터(https://apply.lh.or.kr)에 게시된 공고문을 통해 주택의 위치, 임대조건 등을 확인할 수 있으며, 5월말 당첨자*를 발표하면 6월부터 입주가 가능하다.

* (1순위) 3인 이상 가구 (2순위) 그 외, 순위 내 경쟁 발생 시 무작위 추첨

추후 공공 전세주택 입주자 모집은 주택이 매입·준공되어 입주 준비가 완료되는 대로 순차적으로 진행할 예정이다.

국토교통부 김홍목 주거복지정책관은 “이번에 새롭게 도입되는 공공 전세주택을 통해 중산층의 주거불안을 덜어줄 수 있을 것”이라며, “공공 전세주택에 더해 저소득층이 시세의 반 값 이하로 거주할 수 있는 양질의 매입임대주택도 지속적으로 공급하겠다”라고 밝혔다.