국토교통부(장관 원희룡)는 부동산시장의 악화에 따른 부동산투자회사(이하 ‘리츠’, REITs) 침체에 대응하기 위해 ‘리츠 제도 개선방안’을 부동산서비스산업 정책위원‘회*의 심의를 거쳐 발표하였다. 해당 방안은 국토교통부 업무계획인 리츠산업 활성화를 실현하는 내용이다.

* 국토교통부장관(위원장), 기획재정부, 행정안전부, 금융위원회 등 8개 부처 차관급, 민간위원 11인 포함 등 총 20명으로 구성(｢부동산서비스산업 진흥법｣ 제6조)

리츠는 일반국민이 소액으로 우량 부동산에 투자하여 투자수익을 향유할 수 있는 대표적인 중위험‧중수익 상품으로서 ’01년 리츠 제도 도입 이후 꾸준히 성장*하는 중이나,

* 운영리츠(개) : (’18) 219 → (’19) 248 → (’20) 282 → (’21) 315 → (’22) 350
자산규모(조원) : (’18) 43.2 → (’19) 51.2 → (’20) 61.3 → (’21) 75.6 → (’22) 87.6

최근 급격한 금리 상승*에 따라 리츠 자금조달 곤란 및 투자자 관심 저하로 시장여건이 악화**되고 있다.

* 기준금리가 ’22.1월 1.25%에서 ’22.11월 3.25%로 연초 대비 2배 이상 상승
** 상장 리츠의 주가 하락(6월말 대비 11월말 25% 하락/KRX리츠 TOP10 지수 기준), 일부 리츠의 상장 연기, 유상증자 모집액 미달 등

이에 따라 리츠 민관협의체 회의* 등을 통해 시장의 의견을 수렴하여 시장의 대응력을 강화하고 리츠 업계 부담 완화를 위한 규제개선 방안을 마련하였다.

* 국토부와 리츠업계 간 의사소통 창구를 마련하기 위해 리츠사, 자산관리회사, 한국리츠협회, 한국부동산원 등이 참여하는 협의기구 구성 및 운영(’22.6.17)

리츠제도 개선방안의 주요내용은 다음과 같다.

 

【 ｢제도개선｣ 기본방향 】

◇ 리츠 신모델 개발 및 시장 대응력 강화

☞ 헬스케어 리츠 등 새로운 모델 개발 및 기업어음 발행 허용, 초과배당 인정 범위 확대, 수익증권에 대한 실사보고서 제출의무 완화

◇ 리츠 운영 관련 규제개선

☞ 리츠 자산 중 부동산 인정 범위 확대, 자산관리회사의 설립 시 예비인가절차 폐지, 대토리츠*에 출자한 주주의 주식거래 가능시기 개선
* 현금 대신 토지로 보상받을 권리(대토보상권)를 현물출자하여 설립한 리츠

◇ 계도 중심의 검사체계로 전환

☞ 처벌이 아닌 계도·실질·선택과 집중 원칙에 따라 검사절차 개편, 리츠·자산관리회사의 인가취소 규정 완화, 리츠 처분 자문위원회 공식화

◇ 정보 접근성 개선

☞ 일반국민의 리츠 정보 접근성 개선

( 신모델 개발 및 시장 대응력 강화 )

新 모델 개발 지원

리츠 투자자산은 주택·오피스에 집중(주택 : 51.0%, 오피스 : 25.9%)되어 특정 분야의 부동산경기가 침체될 경우 리츠 시장이 전반적으로 침체될 우려가 있었다.

이에 투자 다양성 확보를 위한 헬스케어 리츠, 내집마련 리츠, 리츠형 도심복합개발사업 등을 민관협업을 통해 적극 지원할 예정이다.

리츠의 자금조달을 위한 기업어음(CP : Commercial Paper) 발행 허용

현재 차입을 통한 리츠 자금조달은 금융 대출, 회사채 발행만 인정하고 있어 단기 자금조달 및 탄력적 시장 대응 등에 한계가 있으므로 유연한 자금조달 등을 지원하기 위해 기업어음(CP) 발행을 허용할 계획이다.

* 기업어음은 1년 미만 만기 시 증권신고서 제출이 불필요하여 증권신고서를 의무제출해야 하는 회사채에 비해 단기 자금조달이 용이

CP 발행은 두 개 이상의 신용평가회사에서 B등급 이상을 받아야 하므로 투자자 보호에 문제가 발생할 가능성은 낮지만, 발행 전 국토부와 사전협의하도록 규정하여 무분별한 발행은 지양하도록 할 예정이다.

□ 감가상각비를 활용한 초과배당 인정 범위 확대

현재 리츠가 직접 실물 부동산에 투자한 경우에만 감가상각비에 대한 초과배당을 허용함에 따라 부동산법인에 투자하는 간접투자리츠의 경우 배당규모가 감소하는 문제가 있었다.

* 초과배당은 해당연도 감가상각비 범위에서 배당(부동산투자회사법 시행령 제32조제2항)

- 이에 지분율·투자 구조 등을 고려하여 제한적으로 허용*할 예정이다.

* 과도한 재간접 투자 시 초과배당 제한 등 세부 보완방안 마련 예정

□ 수익증권에 대해서는 실사보고서 제출의무 완화

리츠가 부동산을 취득 또는 매각하는 경우 부동산 현황, 가격(감정평가 필요) 등이 포함된 실사보고서를 제출하도록 규정하고 있다.

이에, 부동산이 아닌 펀드 수익증권 등에 대해서는 공정가치평가서*로 대체하는 등 자산 성격에 맞는 규제를 적용하도록 개선하기로 하였다.

* 펀드 판매 증권사가 공시하는 재무제표·손익계산서 등을 바탕으로 주식의 가치 평가

( 운영 관련 규제개선 )

리츠 자산 중 부동산 인정 범위 확대(부동산법인 출자지분 확대 인정)

 

< 현행 리츠 자산 관련 규정 >

∎ 리츠는 총자산의 70% 이상을 부동산으로 구성해야 함(위반 시 리츠 인가 취소 사유)
∎ 리츠가 투자할 수 있는 부동산의 범위에는 부동산법인 지분증권, 펀드 수익증권, 부동산개발사업 투자금 등도 인정됨

현재 리츠가 부동산법인(총자산의 80% 이상이 부동산인 법인)의 지분 50%*를 초과하여 소유한 경우에만 해당 투자지분을 부동산으로 인정하고 있어, 리츠의 수익 구조가 다양하지 못해 포트폴리오 확대를 저해하는 측면이 있었다.

* 부동산법인의 무분별한 자산 매입·매각의 방지를 위해 리츠의 영향력 확보 목적

이에 부동산법인의 지분 20% 이상(최소한의 영향력 확보 기준*)을 소유한 경우에도 해당 투자지분을 부동산자산으로 인정할 계획이다.

* 피투자회사의 의결권이 있는 주식의 20% 이상을 보유한 경우 해당 투자기업은 ‘유의적인 영향력’이 있는 것으로 인정(기업회계기준 8장 지분법)

□ 자산관리회사(AMC) 설립 시 예비인가 절차 폐지

AMC 설립 시 예비인가-설립인가 2단계로 나누어 심사해왔으나 각 단계에서 사실상 동일한 요건*을 심사하는 등 비효율이 발생하였다.

* (예비인가) 인력·시설·내부통제 계획 등 확인→ (설립인가) 예비인가 사항 이행 확인

이에 국토부의 예비인가 절차는 폐지하되 민간단체인 리츠협회 등의 사전검토*로 대체하기로 하였다(국토부는 설립인가만 담당).

* 리츠협회의 사전검토사항 등 세부내용은 추가 검토 필요
** 리츠도 ‘설립인가 - 본 인가’ 방식에서 ‘발기설립 및 영업인가’로 변경(’07.7월)

□ 대토리츠에 출자한 주주의 주식거래 가능 시기 개선

대토보상자가 대토리츠에 현물출자하고 받은 주식은 보상계약일부터 3년 경과 후 처분 가능(리츠에 출자한 시점과 무관)하여, 대토보상자가 대토리츠에 조기 출자할 유인이 없어 대토리츠의 투자자산 확보가 지연되는 등 조속한 추진이 곤란한 점이 있었다.

대토리츠에 현물출자 이후 일정 기간(약 1~2년) 경과 후부터 주식을 처분할 수 있도록 하여 대토리츠의 조기 착수를 지원할 예정이다.

( 계도 중심의 검사체계로 전환 )

□ 리츠 및 AMC 검사체계 개편

부동산투자회사 등에 관한 유사·반복검사*로 인해 업체의 수검 부담 증가 및 중복 검사 등에 따른 업무 효율성 저하되는 문제가 있었다.

* 현장검사(종합·특별), 상시모니터링, 리츠 운영위험평가, AMC 경영실태평가

이에 ①계도 ②실질 ③선택과 집중 3원칙에 따라 검사 절차를 상반기 중 대폭 개편하기로 하였다.

 

[참고] 리츠 등 검사 3원칙

①(처벌 → 계도) 투자자 보호와 관련된 공시·보고 의무 및 기타 법적 의무 사전교육 강화, 업무매뉴얼 배포, 시스템을 통한 사전체크 및 계도

< 사전교육 및 사전체크 방안 >

∎투자(영업)보고서 및 공시 관련 매뉴얼 제작·배포
∎리츠 정보시스템 이용자 대상 동영상 교육 프로그램 신설
∎공시·보고 및 법률 위반사항(전문인력 미충족 등)을 리츠 정보시스템을 통해 자동확인

②(형식 → 실제적 검사) 공시·보고사항, 투자·영업보고서에 대해 서면검사 및 상시모니터링을 강화하고, 그 결과 위반 의심사항만 선별하여 현장검사

③(선택과 집중) 시장 상황과 업계 동향을 면밀히 검토하여 매년 투자자 보호와 직결되는 중점항목(최저자본금 유지, 배당·차입금 기준 준수 등)을 선정하여 집중검사

□ 리츠, 자산관리회사(AMC)의 인가취소 규정 완화

현재 리츠, AMC가 전문인력 및 자기자본 미확보 등 인가요건을 충족하지 못한 경우 반드시 리츠·AMC의 인가를 취소*하도록 규정하고 있어, 위반의 정도를 고려하지 못한 문제점이 있었다.

* (예시) 직원 휴직 등으로 인한 일시적 인력 미확보 등에도 반드시 인가 취소

이에 고의·과실의 정도를 고려하여 인가 취소 여부를 결정할 수 있도록 개선할 예정이다.

□ 경직적인 처벌을 개선하기 위한 ‘리츠 처분 자문위원회’의 공식화
현재 리츠·AMC의 위반행위에 대한 획일적 처벌을 방지하기 위해 민간전문가로 구성한 ‘리츠 처분 자문위원회’의 위반행위의 경중*에 대한 자문을 받아 형사고발대상을 수사기관에 통보하고 있다.

* 리츠 업무 검사 결과 기관 또는 임직원의 위법행위가 고의 또는 중과실로 인한 경우 등에 수사기관에 통보(부동산투자회사 등에 관한 검사규정 제27조)

다만, 해당 위원회가 필요에 따라 구성·운영되고 있어 정책의 일관성 등을 위해 행정규칙에 설립근거를 마련하는 등 제도화할 예정이다.

( 정보 접근성 개선 )

□ 리츠 정보 접근성 개선

현재 리츠·자산관리회사(AMC) 인가 및 감독 업무를 지원하고 국민에게 리츠 정보를 제공하기 위해 국토교통부(운영위탁 : 한국부동산원)에서 리츠 정보시스템*을 운영 중이다.

* 리츠 정보시스템(http://reits.molit.go.kr) : ’16년부터 정식 운영

그런데 리츠 정보시스템에 공지되는 상장리츠의 청약 정보가 적시에 제공되지 않아 국민의 투자기회를 제약(예 : 청약개시 1일 전 공지 등) 하는 사례가 있었고, 현행 시스템은 정보 검색이 불편하고 시각화도 미비한 측면이 있다.

이에 공모시 청약 정보 안내 기준을 명시(예 : 청약 30일 전 공지)하고 재무정보·주가 정보를 통합 제공하며 디자인을 개선하는 등 시스템을 고도화할 계획(’23년 완료)이다.

국토교통부 남영우 토지정책관은 “고금리와 부동산경기 침체 등으로 어려움을 겪고 있는 리츠시장의 회복을 위해 시의적절한 규제 개선을 추진하여, 국민의 유용한 부동산 간접투자수단이 건전하게 유지될 수 있도록 하겠다”라고 밝혔다.